Ипотека в России: рецепт для кризиса

February 20, 2008

Спасибо всем, откликнувшимся на мой предыдущий пост – видно, что тема финансов вызывает интерес, поэтому я думаю в ближайшее время сделать отдельный ресурс и начать писать, с кросс-постингом / информированием об апдейтах в том или ином виде здесь. Сегодня же хочу поделиться свежими впечатлениями на заявленную тему в разрезе ипотечного кредитования, немного не в порядке правильного курса начального образования, но впечатления слишком уж сильны…

Специально и глубоко я изучением ипотеки в России не занимался, т.к. и цены на недвижимость, и процентные ставки оставляют желать лучшего. Однако же сегодня мне пришлось внимательно прочитать ипотечный договор Сбербанка, который почему-то нельзя найти в публичном доступе, хотя понятно, что все условия, на которые вы подписываетесь, содержатся именно там, а не на сайте, в рекламе и т.п. На сайте есть, например, вот что:

“на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

  • до регистрации ипотеки* – 11,75%
  • после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
    • от 30% – 10,75%
    • от 20% до 30% – 11%
    • от 5% до 20% – 11,25%“

А в договоре есть пункт о том, что банк в любой момент в одностороннем порядке может изменить ставки в сторону увеличения, например, если ЦБ меняет ставку рефинансирования, но не ограничиваясь этим случаем. Т.е., де-факто, вся ипотека Сбербанка – с плавающей ставкой, хотя на сайте об этом я упоминаний не нашел (это не означает, что их там нет, естественно) и посему был уверен в обратном. Ну и что, казалось бы?

При кредите в $300,000, который едва позволит вам купить средненькую “двушку” в Москве с первым взносом 20%, увеличение ставки кредитования на 1% означает увеличение ваших ежемесячных выплат примерно на $250, при том, что при ставке 11% на 20 лет вы уже платите $3100 в месяц. А если ставка возрастет на 4%?

Если вы берете кредит с плавающей ставкой, вы ставите на то, что в экономике все будет хорошо все 20-30 лет, что вы будете выплачивать кредит. Однако же, так не бывает. Что еще хуже, при нехорошей ситуации в экономике, когда может возрасти ставка по вашему кредиту, есть вероятность сокращения рабочих мест и стагнации, если не сокращения, зарплат. Я не знаю, какая картина с другими банками, выдающими ипотечные кредиты, но если плавающая ставка достаточно распространена – мы семимильными шагами направляемся туда, где оказались США сегодня.

Вы, может быть, заметили, что там сейчас только и говорят, что о надвигающейся (если не наступившей) рецессии, вызванной ипотечным кризисом? А там ситуация развивалась по весьма похожему рецепту, хоть и в более запущенном варианте и со своими особенностями. Банки с целью больше заработать стали выдавать т.н. subprime mortgages, т.е. кредиты людям с не самой лучше кредитной историей; на это наложились привлекательные условия: очень низкая ставка, которая действует в течение первых 2-3 лет, а потом резко повышается до рыночных уровней. В итоге, множество людей взяли себе эти кредиты, кто-то чтобы жить, кто-то в надежде на то, что купленная недвижимость за 2-3 года низкой ставки гораздо сильнее вырастет в цене, они ее продадут и положат в карман разницу.

В итоге же все получилось совсем по-другому: ставка выросла, люди обнаружили, что по новой ставке они выплачивать кредит не могут, рост цен на недвижимость остановился, и ситуация раскрутилась как снежный ком. В итоге – дефолты по ипотечным платежам, огромные списания у банков и фондов, которые покупали производные инструменты от этих плохих долгов, падение цен на недвижимость, падение фондового рынка и, судя по всему, рецессия.

Я очень надеюсь, что России это не грозит, но особой уверенности нет. Чтобы ситуацию как следует проанализировать, нужно конечно знать процентное соотношение “плохих” и “хороших” заемщиков, соотношение между кредитами с плавающими ставками и фиксированными и т.п. – оставим это настоящим экономистам (а конечно же не представителям риэлтэров, застройщиков, ПИФов, вложившихся в недвижимость и т.п., которые только и рассуждают на эти темы в СМИ – в несколько другом ключе, конечно); хотя результаты такого анализа мне бы очень хотелось увидеть. К счастью, даже если подобный кризис в ипотеке произойдет, на нашу экономику в целом он окажет гораздо меньшее влияние, чем в США, т.к. там от рынка недвижимости зависит гораздо больше, чем у нас. Но -

Bottom line для личного использования: никогда не берите кредит с плавающей ставкой, если нет уверенности, что вы можете его очень быстро выплатить, пока экономика благоприятная, либо если у вас нет большой финансовой “подушки” в доходах, которая позволит безболезненно переносить увеличившиеся на 7-8% годовых платежи (+$2,000 в месяц в рассмотренном выше примере; а ставка по ипотеке в рублях еще совсем недавно была 18%). Управляйте своими рисками.

Bookmark and Share

Похожих записей не найдено.

, ,
Lifestyle
  • 9438.info - вы утрируете. Вы правы насчет потребительских кредитов в США, но в России суммарный объем потребительских кредитов взятых населением не достаточно велик. А статья эта, на которую вы дали ссылку так и вообще популистская чушь ;)
  • fbogue, ипотека создана для тех, у кого нет при себе 300К наличными. А для тех у кого они есть, смысл в покупке недвиживости, золота, и т.п. в том, чтобы избежать инфляции денежной единицы и получать capital gain вместо ordinary income. Разница между capital gain и ordinary income в данной ситуации в том, что с 24к принесенных в год вкладом надо заплатить (к примеру в США) около 30% налога, а с выросшей цены квартиры ничего не надо платить до тех пор пока вы ее не продадите.
  • Уважаемый консультант из штатов, во-первых, я не могу до тебя дозвониться по Скайпу - ты там бываешь вообще?

    Во-вторых, давай ты тоже будешь писать в финансовый блог. Вместе веселее :)
  • fbogue
    А может начать с простого? Какая польза от "средненькой двушки"? В ней можно жить.. И стоит она 300к. Если 300к вложить под реальную ставку (за вычетом долларовой инфляции) в 8%, то в год они будут приносить 24к. А теперь посмотрим, какое жилье можно снять за 24к в год... Наверно что-то получше той двушки. Риэлтор будет говорить, что квартиры растут в цене быстрее долларовой инфляции. Может быть.. А может упадут в цене процентов на 30% через полгода. Тогда со своей ипотекой в глубоком минусе окажешься. Квартира - слишком крупный и рискованный актив, чтобы все вкладывать в нее. А занимать под нее деньги еще рискованее.
    Кстати, финансовых консультантов не обязательно искать в Москве. Они прекрасно общаются по телефону. Ищи в Штатах:)
  • может подскажете, в таком случае, куда деньги вложить? а то уже всю голову сломал
  • Импотека - это лишь верхушка айсберга, вот когда придет очередь платить по потребительским кредитам, тогда-то и наступит настоящий финансовый крах, причем, не только в России, но и вообще везде.

    А московский пузырь недвижимости - это вообще абсурд, ведь, говорят, хрущевка стоит, как зАмок в некоторых странах или огромная вилла на юге. Падение недвижимости будет с вероятностью 500%!

    Строго говоря, вся современная экономика находится в состоянии неустойчивого равновесия: достаточно ее легонько толкнуть, и она покатится с большим ускорением. Подробнее здесь:
    http://zabl.net/smert-kapitalizma.php

    P.S. Как же неправ был Бодо Шефер со своими ПИФами! ПИФы - это разорение для простых людей (не проф-инвесторов). Дефолт ПИФов тоже не за горами. Весь рынок акций - пузырь.
  • Антон, смею предположить что в Украине ситуация "с плаващей процентной ставкой" немного иная.
    Читал ипотечные договора 2х банков + в одном подписывал (правда 2 года назад) - повышения процентной ставки там зависят ТОЛЬКО от учетной ставки НацБанка Украины, но при этом банк может требовать срочного погашения 100% остатка по кредиту в случае "непереборных событий", куда входят как стихийные бедствия (наводнения, потопы) и политические катаклизмы (государственные перевороты, войны) так и экономические "несуразицы" (девальвация рубля, ревальвация гривни, обвалы на мировых фондовых рынках)

    Кстати УЖЕ имеем ситуацию когда НацБанк Украины где-то год-полтора назад поднял учетную ставку с 9% до 9.5%. К счастью я к тому времени уже свои ипотечные обязательства выполнил, и изменились ли кредитные ставки в банках - не знаю.
blog comments powered by Disqus